Si el banco ha incluido una cláusula “suelo” ilegal en las condiciones del reembolso del préstamo hipotecario, ¿cómo saber lo que se ha pagado de más?

Para ello se necesita tener dos cuadros de amortización del préstamo : uno correspondiente a los tipos de interés aplicados por el banco y otro con los tipos de interés que se deberían haber aplicado sin la cláusula suelo.

Con estos dos cuadros, se obtiene la diferencia entre las cuotas cobradas y las que  debería haber cobrado el banco.

¿Qué es un cuadro de amortización?

El cuadro de amortización indica las cuotas a pagar a lo largo de la vida de un préstamo.

Existen distintas formas de devolver un préstamo pero la banca suele aplicar el sistema de cuota constante, con el cual la cantidad a pagar cada mes es siempre la misma mientras no se cambia el tipo de interés.

El cuadro indica para cada mensualidad las partes de capital y de intereses correspondientes a la cuota que se ha de pagar.

Para obtener el cuadro es suficiente conocer los datos siguientes:

• el importe del préstamo
• el número de meses establecido para devolver el préstamo
• el tipo de interés a aplicar

Como conseguir el cuadro

Es posible que el banco haya proporcionado un cuadro de amortización en el momento de formalizar la hipoteca pero dicho cuadro solo sirve mientras se mantiene el tipo de interés inicial.

En la web, existen varios sitios que ofrecen simuladores para calcular las cuotas

por ejemplo podemos consultar la web del Banco de España.

También se puede obtener fácilmente el cuadro con la ayuda de una hoja de calculo (MSO Excel u Open Office Calc,) tal como se indica a continuación:

(solo se necesitan conocimientos básicos de una hoja de cálculo)

Se trata primero de obtener la cuota a pagar: para ello se utiliza la función “pago”

ejemplo:

para un préstamo de 50.000 a pagar en 24 meses con un tipo de interés anual del 3,5%

indicamos la función «pago» con los parámetros: tipo de interés mes, total meses e importe, escribiendo en la casilla de la cuota =pago(0,035/12;24;-50000;;0)

una vez obtenida la cuota, creamos el cuadro con las columnas: nº cuota, saldo inicial, cuota, intereses mes, capital mes

el saldo inicial de la 1º fila es el capital inicial y para las líneas siguientes es igual al capital inicial de la fila anterior menos el capital mes de la fila anterior

la cuota siempre es la misma

los intereses del mes se obtienen con el capital inicial :

  =  capital inicial * % interés anual /12/100

el capital mes se obtiene fácilmente restando los intereses de la cuota:

 = cuota – intereses

Cambio del tipo de interés en un momento dado

Cuando el préstamo se contrata con un tipo de interés variable, este tipo de interés se revisa con una periodicidad que se indica en el contrato: anual o semestral.

Normalmente dicho tipo de interés está asociado a un indice de referencia tal como el Euribor. El nuevo tipo de interés se obtiene sumando al Euribor un diferencial también especificado en el contrato:
por ejemplo si el  tipo interés debe ser por contrato = Euribor +1,5%;
si el Euribor = 2% el tipo a aplicar será el 3,5%

Cuando el banco aplica el nuevo tipo de interés, el cuadro de amortización cambia a partir del mes de la revisión.

Con el ejemplo anterior, si para la cuota nº 13 el tipo aplicado cambia al 3,1%
se ha de reanudar el cuadro con una nueva cuota:

saldo inicial = 23,436,82
tipo interés= 3,1%
número cuotas pendientes = 12
calculamos la nueva cuota con la función»pago» ( 2.155,85)
y obtenemos el cuadro correspondiente

Para obtener el 1º cuadro correspondiente a lo que ha cobrado el banco (con cláusula suelo) el procedimiento ha de hacerse tantas veces como el banco haya cambiado los tipos hasta la fecha  y para obtener el 2º cuadro (sin cláusula suelo), se hará tantas veces como se tenían que haber cambiado los tipos de interés hasta la fecha,  aplicando las revisiones periódicas según el índice a utilizar (Euribor u otro).

Con los dos cuadros, se obtiene la diferencia entre  intereses, capital  y cuotas pagadas y los intereses, capital y cuotas que se deberian haber pagado a una fecha dada.

¿Qué es el Euribor y como encontrarlo?
El Euribor es el tipo de interés interbancario en la zona del euro. Se publica diariamente e indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se prestan dinero en el mercado interbancario del euro. Las entidades financieras usan diferentes tipos de interés según el plazo al que se prestan dinero. Por tanto existe el Euribor a una semana, a un mes o a un año. El Euribor a un año es el que se usa normalmente como referencia para las hipotecas.

Para conocer el tipo del Euribor a un año, para una fecha dada se puede consultar esta información en la web. Si el euribor es el publicado en el BOE se puede consultar aqui.

Entregas a cuenta

Del mismo modo, si durante la vida del préstamo se han realizado una o varias entregas a cuenta, se procede de la misma manera. Se calcula la nueva cuota con el capital pendiente del préstamo actualizado tras haber realizado una entrega y se reanuda el cuadro con esta nueva cuota y el número de meses pendientes.

¿Qué es la cláusula suelo?
Es el tipo de interés mínimo que el banco va a aplicar y que se establece en una cláusula del contrato de préstamo con tasa de interés variable.

Las cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios aplicadas por los bancos en España han sido declaradas ilegales por la falta de transparencia en su aplicación y se ha ordenado que se mantengan en vigor las condiciones de las hipotecas una vez eliminadas dichas cláusulas.

Ahora los bancos han de devolver los intereses cobrados de más a sus clientes y aplicar un cuadro de amortización, sin clausula suelo,  teniendo en cuenta el nuevo capital pendiente a la fecha de la rectificación.