Alquiler, subarriendo, traspaso y cesión de un local comercial.

Diferencias entre: alquiler, subarriendo, traspaso y cesión de contrato de un local comercial.

Durante el proceso de búsqueda de un local donde poder desarrollar una actividad empresarial o profesional, pueden surgir dudas sobre algunos conceptos tales como arrendamiento, arriendo,  subarriendo, locación, traspaso  o cesión de contrato de alquiler.

Alquiler:

es la operación que se realiza cuando el propietario de un local (el arrendador) deja que otra persona ( arrendatario) lo utilice para ejercer una actividad empresarial o profesional por un precio y un tiempo determinado.

 Las condiciones del alquiler, tras haberlas negociado propietario (arrendador) e inquilino (arrendatario),  se reflejan en un contrato donde se indican cuales son las obligaciones de las partes.

 Arrendamiento, arriendo y locación:

son palabras sinónimas de «alquiler»  y significan lo mismo.

 Subarriendo: 

Es la operación que se da cuando un local está alquilado a una persona (el arrendatario) que por algún motivo desea dejar de ejercer la actividad y mantener  su contrato de alquiler con el propietario. Para ello, el arrendatario realiza un contrato de subarriendo del local con el nuevo inquilino (el subarrendatario).

El nuevo alquiler, o subarriendo del local,  puede ser total o parcial.

La Ley de arrendamientos urbanos (LAU) permite que el arrendatario pueda subarrendar sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador aunque se le debe notificar de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado.

El subarrendador, debe comprobar que su contrato de alquiler no contiene una cláusula que le prohíba realizar el subarriendo del local.

La LAU  estipula que en caso de subarriendo, el propietario tiene derecho a elevar la renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse el subarriendo total de la finca arrendada.

En el contrato de subarriendo se especifican las condiciones del subarriendo: actividad, precio, duración, …

Traspaso:

es la operación que se produce cuando la persona que ejerce una actividad en el local, siendo el propietario o el arrendatario, desea dejar esta actividad a otra persona,  es decir que deja las instalaciones y la clientela pidiendo un precio por ello.

El importe a pagar por el traspaso de la actividad es independiente del importe del alquiler que siempre ha de pagarse al propietario (arrendador), o  al subarrendador.

En una operación de traspaso, pueden ocurrir dos cosas:

– el mismo propietario desempeña una actividad en el local y desea dejar de ejercer la actividad (por ejemplo en caso de jubilación). En este caso el propietario cobra un traspaso y acuerda un contrato de alquiler con el nuevo inquilino.

– el arrendatario desempeña una actividad que quiere dejar a otra persona, a cambio de cobrar una cierta cantidad en concepto de traspaso. Asimismo el arrendatario va a cortar su relación con el propietario del local y se trata entonces de una cesión del contrato de arrendamiento.

Cesión de contrato

La LAU indica que el arrendatario puede ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador y  que la cesión debe notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado.  El arrendador tiene derecho a  elevar la renta un  20%.

En esta caso también, el arrendatario debe comprobar que su contrato de alquiler no contiene una cláusula que le prohíba realizar una cesión de contrato.

El importe de un traspaso: 

ante el pago de  un traspaso,  se debe evaluar si el precio solicitado merece la pena ya que existen muchos locales vacíos que no implican este desembolso.

Puede resultar interesante pagar un traspaso siempre que se vaya  a mantener la misma actividad, que las instalaciones esten en buenas condiciones y que el negocio tenga una clientela consolidada.  Poder iniciar la actividad rápidamente  y aprovechar una clientela existente son argumentos a favor de un traspaso.

El precio  incluye el de los bienes tangibles, tales como mobiliario, máquinas, instalaciones,… y el de los bienes intangibles (a veces llamados «fondo de comercio»),  tales como son la cartera de clientes, el nombre comercial, la imagen, … elementos difíciles de valorar.

De todos modos el precio de un traspaso debe negociarse.  Se puede comprobar el valor del mobiliario, máquinas, instalaciones que se encuentran en el local y hacer una estimación teniendo en cuenta la antigüedad de las instalaciones y los precios en mercados de segunda mano.

Para estimar el valor de  la  “clientela” o de la  «imagen»  es aconsejable  consultar las últimas cifras de venta y la situación económica del negocio.

Es  importante  conocer cuales son las causas de la cesión y comprobar que quien traspasa la actividad no tiene deudas de ningún tipo administrativo (fiscal, municipal.,..),  con bancos,  comunidad propietarios,  propietario,  proveedores,  empresas de suministros (electricidad, agua,), …

El acuerdo entre el arrendatario anterior y el nuevo sobre la cesión del negocio se establece en un contrato donde se especifican las condiciones acordadas.

En todo caso y antes de realizar este tipo de operación,  es aconsejable consultar un abogado o un asesor profesional que analizará las condiciones particulares de cada caso así como los aspectos jurídicos y fiscales.

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15 respuestas

  1. Si los propietarios tenian una cafeterìa y el arrendatario actual siguio con el mismo negocio y le quieren comprar el negocio, a quien se le paga la prima comercial ?

  2. Entiendo que la prima comercial corresponde al arrendatario que está trabajando en el local y que resulta perjudicado por la venta pero es necesario que consulte la legislación vigente en su país sobre este tema. y tambien las cláusulas de su contrato de alquiler.

  3. Quiero habilitar un local de 320 m.He de insonorizarlo por ser una actividad con riesgo de molestias a vecinos. También se me puede echar una mano desde las instituciones para algo tan caro pero necesario??. A dónde acudir, un banco,?

  4. Hola,me llamo veronica y actualmente regento una panaderia por problemas de salud seguro tendre que dejar la actividad me gustaria saber si yo le tengo que dar al propietario parte del dinero de ese traspaso.

  5. Con la Ley actualmente en vigor, para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 1995 no existe el derecho de traspaso.
    Si su contrato se ha firmado con fecha anterior al 1 de enero de 1995, se encuentra sujeto a la Ley 1964 y el propietario tiene derecho a cobrar el 10% del importe del traspaso.
    Asimismo debe comprobar que en su contrato de alquiler no existe una cláusula que le impida traspasar el local.

  6. Yo tengo un local y no clente no quiere seguir.el pide un traspaso.
    Durante el período de tiempo hasta el traspaso a mi me tiene que seguir pagando la renta?

  7. Yo tengo un local y el inquilino lo deja antes del voy.del contrato .Pide un traspaso.
    Mientras que se está traspasando me tiene que seguir pagando el alquiler ?
    gracias
    ?

  8. Tengo un local en arriendo hace un año y medio inicie un restaurante y en este momento deseo venderlo con su menaje y su acreditada hasta el momento , pero me llevo la sorpresa q el dueño de la casa me dice q no puedo venderlo , no sé q hacer alguna ley me acoge o el propietario tiene toda la razón y mi tiempo en este local no sirvió de nada

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